MỤC LỤC
DỰ ÁN CHƯA ĐẦY ĐỦ PHÁP LÝ
Thực tế khi mua nhà trên giấy ( căn hộ hình thành trong tương lai ) hiện nay khách hàng chủ yếu nắm bắt thông tin về dự án từ công ty môi giới bất động sản hoặc phòng bán hàng của chủ đầu tư. Đa số các thông tin đều có lợi cho dự án, người mua khó thấy được nhược điểm và còn xem nhẹ tính pháp lý của dự án.
Một số khách hàng trẻ tuổi chỉ quan tâm giá bán đắt hay rẻ, vị trí thuận tiện hay không? và tiện ích xung quanh dự án có những gì? mà không quan tâm đến hồ sơ pháp lý dự án như: giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch…. Theo quy định của Luật đầu tư 2014 và Luật kinh doanh BĐS 2014 ( đang áp dụng hiện hành ); chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất ( sổ đỏ đất đấu giá hoặc đóng thuế đất) trước khi triển khai xây dựng
Với kinh nghiệm của ChungcuhanoixanhPGD thì người mua nhà có quyền yêu cầu phòng bán hàng chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án ( có dấu đỏ của công ty làm chủ đầu tư). Do vậy trước khi quyết định mua, khách hàng cần xem kỹ lưỡng bộ hồ sơ pháp lý của dự án bên cạnh các yếu tố giá bán cao hay thấp, vị trí thuận tiện không,hệ thống tiện ích, dịch vụ chất lượng ra sao…?
NGÂN HÀNG CHƯA BẢO LÃNH
Để tránh tình trạng dự án ma, dự án chậm tiến độ, dự án dở dang từ năm 2013 trở về trước, pháp luật quy định rõ ràng về bảo lãnh dự án của ngân hàng. Cụ thể Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Khách hàng chịu nhiều rủi ro nếu mua phải dự án: pháp lý không minh bạch, chưa đầy đủ, dự án chưa được ngân hàng cấp tín dụng bảo lãnh. Căn cứ theo pháp luật hiện hành, những hợp đồng mua bán đã ký khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Rủi ro xảy ra khi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoàn thành dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán. Khi có bảo lãnh thì tính pháp lý dự án cũng sẽ được minh bạch hơn vì ngân hàng sẽ chính là người thẩm định dự án đúng pháp luật nhất
RỦI RO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ
Trường hợp bị nợ xấu, bạn có khả năng không được vay trả góp mua nhà. Hãy chắc chắn về thủ tục hồ sơ vay trả góp, nếu không ổn thì rủi ro mất nhà là chuyện thường. Nếu lỡ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó, bạn có thể mất rất nhiều chi phí như: phí bôi trơi, phí mua bảo hiểm, phí mua hồ sơ vay do ngân hàng ép ngược lại.
Các ngân hàng thường đưa ra gói hỗ trợ vay tiền mặt lên tới 60%, 90% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, trước khi quyết định vay trả góp ngân hàng, bạn cần cân nhắc kỹ về 3 yếu tố sau: thu nhập cả gia đình trừ chi phí sinh hoạt, khoản vay mong muốn và khả năng trả nợ hàng tháng. Để giảm áp lực tài chính gia đình, nên chọn gói vay thế chấp tài sản mà việc trả nợ chiếm khoảng 40-50% tổng thu nhập trong tháng.
Hàng tháng, bạn sẽ phải trả một khoản lãi suất trên số tiền vay+ tiền gốc cho ngân hàng. Dự vào bảng lãi suất của các tổ chức tín dụng: lãi suất năm đầu tiên, biên độ dao động, lãi suất cơ sở, phí phạt trả nợ trước hạn. Rủi ro xảy ra khi lãi suất của ngân hàng nào đưa ra trong giai đoạn đầu thấp hơn sẽ được nhiều người lựa chọn. Hầu hết lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian đầu ( 1 năm or 6 tháng ) của khoản vay sau đó lãi suất được thả nổi theo thị trường, thay đổi theo biên độ, tùy vào quy định của từng ngân hàng.
Như vậy bạn cũng cần làm rõ cách thức tính hoặc cách cập nhật lãi suất sau mỗi kỳ điều chỉnh của ngân hàng để hoạch định được số tiền vay và khả năng trả nợ.
Bạn cần so sánh: lãi suất năm đầu tiên + phí phạt trước hạn + lãi suất các năm tiếp theo của các ngân hàng. Ngoài ra còn làm rõ: khi vay có phải mua bảo hiểm nhân thọ không? có phải mua bảo hiểm cháy nổ không?. Theo kinh nghiệm thì các ngân hàng thường ép khách hàng mua các gói trên và đưa khách hàng vào thế đã rồi.
CHỦ ĐẦU TƯ CHẬM GIAO NHÀ
Thực tế có rất ít dự án bàn giao nhà đúng theo ngày ghi trên hợp đồng mua bán đã ký cho người mua. Kể cả các chủ đầu tư uy tín và tiềm lực mạnh như VinGroup, SunGroup, Himlam. Khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản liên quan tới thời hạn nhận bàn giao nhà: Thời gian dự kiến bàn giao, thời gian phải bàn giao, xử lý vi phạm hợp đồng của các bên…
Khi nhận thấy tiến độ dự án bị chậm, một số chủ đầu tư đưa ra các chương trình bán hàng chiết khấu cao khi đóng tới 95% giá trị căn hộ và cho khách hàng tự nguyện nhận nhà sớm hơn, để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua, khi về ở sẽ bị mất an toàn do công trình chưa hoàn thành 100%, chưa được sử dụng dịch vụ tiện ích thỏa đáng.
Một số mạng xã hội nên xem:
https://www.indiegogo.com/individuals/16514996
https://www.linkedin.com/in/chungcuhanoixanh/
https://www.ted.com/profiles/7717658
https://www.buzzfeed.com/chungcuhanoixanh
TỪ KHÓA LIÊN QUAN:
mua dự án chung cư, nên mua chung cư nào, có nên mua chung cư chưa có sổ hồng, không nên mua nhà chung cư, khi nào nên mua chung cư, phí sang tên nhà chung cư chưa có sổ, tìm hiểu về mua nhà chung cư, mua chung cư có sổ hồng, dự án thiếu cơ sở pháp lý, Dự án mở bán khi chưa đủ điều kiện, bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà, những rủi ro khi mua nhà đất, những điều cần lưu ý khi mua bán đất, những điều cần biết khi mua bán nhà đất, những lưu ý khi đặt cọc tiền mua nhà, rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà, sai lầm khi mua nhà, rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ, kiện chủ đầu tư giao nhà trễ, thông báo chậm bàn giao nhà, giao nhà chậm tiến độ, chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ, luật quy định thời gian bàn giao căn hộ, quy định về chậm bàn giao, nhà chung cư chậm tiến độ
